Quando un amministratore di condominio rassegna le dimissioni, viene revocato dall'assemblea oppure giunge alla scadenza del proprio mandato, molti condomini si pongono una domanda fondamentale: chi gestisce il condominio fino alla nomina del nuovo amministratore?

La risposta arriva dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con le recenti pronunce n. 424/2026 e n. 7823/2026, ha ribadito un principio ormai consolidato: l'amministratore cessato dall'incarico continua a esercitare alcune funzioni essenziali attraverso il cosiddetto regime di prorogatio.

Si tratta di uno strumento previsto dall'ordinamento per garantire la continuità della gestione condominiale ed evitare situazioni di stallo che potrebbero arrecare danni all'intero edificio.

Cos'è la prorogatio dell'amministratore di condominio?

La prorogatio è il meccanismo che consente all'amministratore uscente di continuare temporaneamente a svolgere le proprie funzioni fino alla nomina del successore.

L'obiettivo è evitare che il condominio rimanga privo di rappresentanza e di gestione amministrativa durante il periodo di transizione.

In assenza di questa tutela potrebbero verificarsi conseguenze problematiche come:

• mancato pagamento delle utenze comuni;
• sospensione dei servizi condominiali;
• ritardi nei rapporti con fornitori e manutentori;
• blocco delle attività amministrative essenziali;
• difficoltà nella gestione del conto corrente condominiale.

Quali poteri mantiene l'amministratore dimissionario?

Secondo la Cassazione, l'amministratore in prorogatio conserva tutte le attribuzioni necessarie per garantire l'ordinaria amministrazione e la tutela degli interessi del condominio.

Tra le principali attività che può continuare a svolgere vi sono:

Riscossione delle quote condominiali

L'amministratore può continuare a richiedere e incassare i contributi dovuti dai condomini per assicurare la copertura delle spese comuni.

Gestione del conto corrente condominiale

Resta legittimato a utilizzare il conto corrente intestato al condominio per effettuare i pagamenti necessari alla gestione ordinaria.

Redazione del rendiconto

Può predisporre il bilancio e il rendiconto della gestione, consentendo ai condomini di verificare la situazione economica e finanziaria dell'edificio.

Convocazione dell'assemblea

Tra i suoi compiti rientra anche la convocazione dell'assemblea chiamata ad approvare il rendiconto e a nominare il nuovo amministratore.

Diritto al compenso

La giurisprudenza riconosce all'amministratore il diritto di percepire il compenso per l'attività svolta durante il periodo di prorogatio.

Quali attività non può compiere?

I poteri dell'amministratore dimissionario non sono illimitati.

La fase di proroga non gli consente infatti di assumere decisioni che eccedano la normale amministrazione.

In particolare, non può effettuare:

• interventi straordinari non urgenti;
• opere di rilevante entità economica;
• nuove iniziative che richiedono una preventiva autorizzazione assembleare;
• spese straordinarie prive di carattere urgente.

Per tali attività è indispensabile una specifica delibera dell'assemblea dei condomini.

Perché la fase di passaggio è spesso fonte di contenziosi

La sostituzione dell'amministratore rappresenta uno dei momenti più delicati nella vita di un condominio.

Le problematiche più frequenti riguardano:

• consegna della documentazione contabile;
• trasferimento dei fondi presenti sul conto corrente;
• verifica delle spese sostenute;
• gestione delle pratiche in corso;
• approvazione dei rendiconti.

Errori o ritardi nella fase di passaggio possono generare controversie tra condomini, amministratore uscente e nuovo amministratore.

Cosa prevede il Codice Civile

Gli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile disciplinano la figura dell'amministratore di condominio e ne regolano i principali obblighi.

Tra questi vi sono:

• la corretta tenuta della documentazione;
• la trasparenza nella gestione economica;
• la conservazione dei registri obbligatori;
• la consegna della documentazione al termine dell'incarico.

Il rispetto di tali adempimenti è fondamentale per garantire una gestione regolare e trasparente.

Conclusioni

Le dimissioni dell'amministratore non determinano un'immediata interruzione dei suoi poteri.

Grazie al regime di prorogatio, l'amministratore continua a svolgere tutte le attività necessarie alla gestione ordinaria del condominio fino alla nomina del successore.

Tuttavia, la distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione resta essenziale per evitare contestazioni e responsabilità.

Per questo motivo, nei casi più complessi, è consigliabile verificare con attenzione la legittimità degli atti compiuti durante la fase transitoria.

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Avv. Lorenzo Magni
Avvocato civilista e penalista a Oggiono, Lecco e provincia.